부동산에 관련된 경제는 특히 우리나라에서는 주목해야 하는데, 그 이유는 너무나 각 산업/일상 전반에 영향을 끼치고 있기 때문이다. 자칫 신경쓰지 않다가 된 서리를 맞기 쉽상이다.

그리고 현재 전체적 경기침체 속에서 이제 막바지에 이른 부동산 경기를 낙관하거나, 지속될꺼란 믿음, 즉 일종의 "집값 거품붕괴 공포증"이 아직도 만연하고 있다. 다음의 글을 보면 지금의 부동산 경기 및 향후 전망에 대해 잘 정리해 놓았는데 읽어볼만 하다.

원본 링크 : http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=243657

집값 거품붕괴 공포증(bust-phobia)이야말로 거품이다

최 근 강남을 위시해 소위 ‘버블 세븐’ 지역 집값의 하락세가 완연해지자 대세 하락이냐 일시 조정기냐에 대한 판단이 엇갈리고 있다. 물론 누구도 100% 확신을 갖고 말하기 어렵겠지만, 필자는 크게 다섯 가지 이유를 들어 (굳이 꼽자면 다른 요인들이 더 있지만) 집값이 대세하락기에 접어들었다고 판단한다.

그 다섯 가지는 아래와 같다.

1. 세계 경제의 동조화 현상: 주가처럼 세계 각국의 집값도 같은 방향으로 움직인다.
2. 주택 공급 초과: 수도권의 주택 공급량은 실질적으로 공급 초과 상태다.
3. 낮은 투자수익률: 연간 10% 이상 오르지 않으면 주택 투자는 오히려 손해다.
4. 투기 심리의 위축: 투기 심리로 오른 집값은 투기 심리가 위축되면 꺼진다.
5. 경기 침체와 시중 금리 상승: 주택을 살 실탄이 떨어진다.

하 지만 집값 상승 요인이 완전히 없어진 것은 아니다. 필자는 국지적인 개발 호재를 논외로 할 경우 크게 두 가지 요인이 있다고 생각한다. 우선, 현 정권이 경기 침체를 빌미로 강력한 건설경기 부양책 및 집값 부양책을 쓸 경우다. 하지만 최근 정부의 강남 재건축 규제 완화 방침 이후에도 이들 지역의 매수세가 거의 없다는 점을 볼 때 정부의 ‘집값 부양책’도 시장의 힘을 이기기 힘든 상황에 왔다고 판단된다. 두번째 집값 불안 요인은 강북의 뉴타운 지역을 중심으로 한 소형 평형의 수급 불균형이다. 하지만 강북 뉴타운 거주 주민의 70~80%가량이 세입자이므로 이 지역의 집값 불안은 주로 전세난으로 이어질 가능성이 높다. 또한 집값이 뛴다 해도 국지적 현상에 그칠 공산이 크며, 전체 주택시장의 흐름을 좌우하는 것은 불가능하다.

결국 전체적 상황을 종합할 때 집값은 앞으로 상당 기간 하향곡선을 그릴 가능성이 높다. 물론 그 과정에서 단기적으로 등락이 있을 수 있지만 말이다.

*집값 대세하락에 대한 자세한 내용은 필자가 7월15일자로 다음 블로거뉴스에 띄운 글(http://bloggernews.media.daum.net/news/1476151)을 참고하기 바란다.

이 런 상황에서 주변에서는 ‘지금이라도 집을 사야 하는지’ 또는 ‘더 늦기 전에 집을 팔아야 하는지’ 묻는 사람들이 더러 있다. 모두 집값이 불안한 때문이라고 볼 수 있다. 이 질문에 대해 100% 확신을 갖고 이야기하는 사람들은 사기꾼이거나 자신의 장삿속 또는 이해관계 때문일 가능성이 높다. 그동안 소위 부동산 재테크 전문가라는 사람들이 각광을 받았다. 하지만 분명한 것은 가능하면 그들의 말을 믿지 말라는 것이다. 그들은 자신들의 이해관계 때문에 집값이 오르는 방향으로, 집을 사게 하는 방향으로 유도할 가능성이 많다. 그들은 이해관계뿐만 아니라 전문성 측면에서도 문제가 많다. 많은 경우 이들 부동산 재테크 전문가들은 부동산시장의 국지적 개발 정보와 개발 절차에 따른 집값 상승 패턴을 이용해 주택 투자 또는 투기를 부추기는 사람들이다. 하지만 이들은 비유하자면 나무는 보되 숲은 보지 못하는 사람들이다. 내가 만나본 이들은 부동산시장의 전반적 흐름과 이를 둘러싼 거시경제 흐름에 대해서는 대체로 무지했다. 필자에게 오히려 “최근의 스태그플레이션이 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠까요?”라며 물어보곤 한다. 집값 상승이 지속될 땐 그들의 조언을 듣는 것이 크게 위험하지 않을 수 있다. 하지만 집값 버블이 언제 터질지 모르는 불안한 시기에 그들의 말을 듣는 것은 모험에 가깝다. 미국에서 서브프라임론 사태가 터지기 직전 미국 내 한인 부동산 브로커의 말을 듣고 대규모 부동산 투자를 감행한 경우가 그렇다. 2006년말에서 2007년 상반기에 미국 부동산에 투자해 상투를 잡은 사람들의 피해는 매우 크다. 필자가 아는 사람의 경우 30만 달러를 선금(downpayment)으로 넣고 모기지 대출을 받아 80만달러에 집을 샀다가 나중에 집값 폭락으로 모기지 대출금을 갚지 못하자 결국 집을 은행에 처분하고 빚 청산을 하기도 했다. 그 사람은 모두 35만 달러의 손실을 입었다. 이처럼 버블의 정점에서 잘못 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.

따 라서 필자가 지금처럼 버블 붕괴의 언저리에 있는 현 국면에서 해줄 수 있는 조언은 가급적 새로운 부동산 투자를 하지 말라는 것이다. 특히 언젠가는 부동산이 다시 오를 것이라는 환상을 여전히 갖고 있는 이들이 있다면 그 환상에서 깨어나라고 주문하고 싶다. 10여년전 일본의 사례와 지금의 미국 사례가 보여주듯이 부동산 거품은 언젠가는 깨지며, 한국도 부동산 거품이 꺼지고 있는 중임을 명심하라는 것이다.

이제는 집에 대해 투기자가 아닌 생활인의 시각을 회복해야 한다. 2000년대 들어 집값이 급등하고 이 과정에서 돈을 번 사람들이 많아지다 보니 많은 이들에게 집은 삶의 보금자리라기보다는 투자 대상이 돼버렸다. 많은 이들이 증시에서 주식을 사고팔듯이 집을 거래한 것이다. 하지만 이제는 주택에 대해 주거공간이라는 본연의 가치로 바라볼 시점이 됐다. 안정된 생활을 영위할 주거공간으로서의 주택을 생각한다면, 지금 거품이 잔뜩 낀 집을 사는 것은 금물이다. 더구나 무주택자가 은행 부채 등을 잔뜩 지고 지금 집을 사려는 것은 정말 위험천만하다. 단기적 투자 개념이 아니라 10년 정도 단위의 중장기적 재무설계 관점에서 판단해보라. 예를 들어, 당신이 30대 중후반의 무주택자라고 해보자. 무리하게 주택 투자를 통해 돈을 벌겠다는 생각이 아니라면 이 세대의 사람이 안정된 노후기반으로 집이 필요한 시기는 10여년 후인 50세 무렵이라고 할 수 있다. 한국의 집값 거품 붕괴가 과거 90년대초의 패턴을 따른다면 7~8년간의 집값 하락 시기를 예상할 수 있다. 집값은 90년초의 정점 대비 실질적으로 절반 아래로 떨어지기도 했다. 향후 10여년 사이에도 집값이 사실상 반토막 나는 시점이 올 가능성이 높다. 지금 차곡차곡 돈을 모았다가 충분히 집값 거품이 걷힌 시기에 자신의 경제력에 맞는 집을 사라.

반면 집값이 금방이라도 다시 오를 것 같은 환상을 갖고 무리하게 은행 대출을 일으켜 집을 샀다고 생각해보자. 그리고 똑같은 집값 거품 붕괴 현상이 발생한다고 해보자. 이런 경우 당신은 거품이 잔뜩 낀 집을 사서 매년 세금을 내고 은행 이자를 내느라 쪼들리게 될 것이다. 더구나 당신 집의 자산 가치는 그 사이에도 계속 하락하게 된다. 또한 당신이 집에다 투자한 최소 수억원의 기회비용 손실을 생각해보라. 그렇지 않았다면 당신은 꼬박꼬박 은행에서 이자를 받거나, 다른 금융상품에 투자해 수익을 올릴 수도 있었다. 비단 경제적 손실뿐만 아니라 금융 부담으로 인한 스트레스와 자산 가치 하락으로 인한 상실감 또한 적지 않을 것이다.

마지막으로 집값 거품 붕괴가 불러올 경제적 충격을 과장하면서 집값 부양을 요구하는 논리에 대해 한 마디 하고자 한다. 일부에서는 집값 거품이 붕괴되지 않도록 정부가 적극적인 부양책을 써야 한다는 주장을 한다. 주로 건설업체들과 이들을 대변하는 학계 인맥들, 상당수 부동산 정보업체들이 그렇다. 예를 들어, 미분양이 증가하면 정부가 적극적으로 나서 매입하거나 분양을 촉진하는 조치를 취해야 한다는 것이다. 그런데 이들은 집값이 폭등할 때는 시장 원리에 따른 것이니 정부가 억제책을 쓰지 말라고 주장했던 사람들이다. 그런데 정작 집값이 떨어지고 미분양이 쌓이면 시장원리를 부르짖던 사람들이 이번에는 정반대로 입장을 바꿔 정부의 적극 개입을 주장하니 황당한 일이 아닐 수 없다. 그들이 언필칭 주장하던 시장 원리에 따르면, 미분양 물량 증가는 공급 과잉과 높은 분양가 때문이라고 해석할 수 있다. 따라서 미분양 물량이 증가하면 충분한 수요가 생길 때까지 가격을 낮추는 것이 순리라 할 수 있다. 하지만 이들은 무이자 할부 등 온갖 분양 촉진책은 써도 분양가는 낮추지 않는다. 실제로 닥터아파트의 최근 조사에 따르면 미분양 적체가 심각한 상황 속에서도 상반기 아파트 신규 분양가는 급등세를 보였다. 지난해 하반기에 비해 수도권 분양가는 평균 9.1%, 지방 아파트는 60.1%나 올랐다는 것. 이런 상황에서도 이들은 미분양 물량 적체를 국민의 세금으로 해결하라고 온갖 떼를 쓴다.

문제는 이해 당사자인 건설업체들이야 그럴 수 있다손 치더라도 상당수 정책결정자들이 오히려 이 같은 상황을 조장한다는 점이다. 정부 예산을 들여 미분양 주택을 정부의 비축임대주택 물량으로 매입하겠다는 조치가 그런 예다. 이처럼 기획재정부(과거 재경부)와 국토해양부(과거 건설교통부)의 상당수 관료들은 경기 부양 등의 명목으로 오히려 집값 거품을 떠받쳐온 경우가 적지 않았다. 그러면서 이들은 “집값 거품이 붕괴하면 서민들의 피해가 더 커진다”는 식의 ‘대국민 협박’을 하기도 했다. 이들의 목소리는 부동산 광고가 큰 비중을 차지하는 상당수 언론들을 통해 증폭되기도 했다.

하 지만 거품은 형성될 때부터 자체로 엄청난 사회적, 경제적 피해를 끼친다. 자산 양극화가 심해지고 이로 인한 사회적 위화감도 증대된다. 토지 비용의 증대로 경제가 고비용 구조로 흐르게 돼 중장기적으로 국가 경쟁력 저하로 이어진다. 특히 최근 한국의 경우에는 가계부채의 증대와 이에 따른 이자 부담 증가로 소비 여력이 급격히 위축됐다. 또한 소비재와 달리 가장 값비싼 생활 필수재인 주택의 값은 상승하면 그만큼 실질 소득이 줄어드는 효과가 발생한다. 노숙자가 아닌 이상 어떤 식으로든 주택이라는 재화를 이용하지 않을 재간이 없기 때문이다. 또 주거비용이 상승하면 이를 부담하기 위한 임금 상승이 합리화돼 기업의 비용 증가로 이어진다. 이처럼 거품은 형성되면서 이미 막대한 경제적 피해를 가져오고 있다. 따라서 거품은 최대한 커지지 않도록 해야 하며, 거품이 더 커져 나중에 경제에 급격한 충격이 오지 않도록 조치를 취했어야 한다.

하 지만 정치적, 경제적 이해관계와 건설업체와의 유착 때문에 정치권과 정부는 거품을 계속 키우는 우를 범했다. 하지만 지금이라도 거품은 터뜨려야 한다. 거품은 무한정 커질 수 없고, 언젠가는 터지기 마련이기 때문이다. 오히려 지금 정부처럼 집값 거품을 억지로 부양하면 할수록 이후 집값 거품 붕괴의 고통은 더 클 수밖에 없다. 상당수 사람들이 일본의 거품 붕괴 현상을 거론하면서 정부의 집값 부양을 옹호하고 있는데 이는 착각이나 의도적인 왜곡이다. 일본의 진행 과정을 면밀히 살펴보면 거품 붕괴 자체보다 붕괴 후 일본 정부의 부실한 수습과 지연된 구조개혁이 장기 침체를 불렀음을 알 수 있다. 집값 거품을 떠받쳤던 은행족과 토건족 등 기득권세력에 가로막혀 구조개혁을 질서정연하게 추진하기보다는 막대한 재정을 들여 건설경기 부양책을 남발함으로써 오히려 상황을 악화시킨 것이다. 현 정부가 집값 거품을 계속 키우다 결국 거품이 터진 뒤 허둥지둥 일본 정부의 전철을 밟을까 우려된다.

이 글은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)의 '부동산문제'란에도 떠있습니다. 더 깊이 있는 토론을 원하시는 분은 포럼에 들러주세요.

또 한가지 글은 현재 부동산 경제가 미국발 서브프라임 모기지와 연관이 있다는 것에 대한 글입니다. 그런 연관에서 풀어내는 글입니다.

원본 링크 : http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=243323

부동산 버블과 현재 금융시장

현재 많은 분들이 부동산 시장의 향방에 대해 가격하락정도의 수준이 아니라 폭락을 예측하시는 분들이 많고 또한 하락할 가능성이 희박하다면 점진적인 상승이 가능할 것이란 추측을 하시는 분들도 있습니다.

물론 부동산 시장의 향방은 섣불리 예단하기도 힘들고 또한 한국적 특수성이 어느정도 반영될 것이라는 시각이 지배적인 것도 사실입니다.

그 러나 현재의 경제 상황은 부동산만 따로 분석한다거나 특히 수요와 공급 그리고 금리만 가지고 논할 수 있는 문제가 아닌것이 문제의 핵심일 것입니다. 단순하게 수요의 감소로 가격이 하락하는 시장상황도 아니고 금리가 올라 결국 부동산 투매로 연결되기때문이란 분석도 위험한 것은 마찬가지라고 생각합니다.

문제의 핵심은 전세계 금융시장의 불안과 붕괴위험이 과연 한국경제 시스템에 어떠한 영향을 줄 것이냐에 관한 정확한 진단과 분석이 필요한 것이라 생각됩니다. 제가 경제학도도 아닙니다만 97년 외환위기와 아르헨티나를 포함한 남미 국가의 금융위기 미국내 경제상황을 경험한 것에 의해 나름 분석해보고자 합니다.

현 재의 금융위기는 많은 분들이 지적하신대로 세계금융의 중심역할을 했던 미국 달러의 영향력이 그 근본이라고 할 수 있습니다. 금과 달러를 연동했던 금융체계의 붕괴를 대처했던 미국의 방식은 원유의 결제수단으로의 달러를 정착시킴으로서 달러 발권국의 지위를 가지고 세계경제를 이끌어 온것은 주지의 사실입니다.

그러나 현재 opec을 포함한 전세계 산유국중 약 65%의 국가에서 더이상 원유대금을 달러로 인정하지 않고 있다는데 문제가 있습니다. 강력한 발권능력으로 천문학적인 무역수지적자와 재정적자의 쌍둥이 적자구조를 가지고 있는 미국이 이제는 자국내 자산가치의 하락에 따른 금융위기에 대한 마땅한 대책이 없는 것이 지금의 경제위기상황인 것입니다.

 급격하게 달러가치의 하락을 방조하지는 않겠지만 근본적으로 현 위기상황을 극복하기위한 방법이 미국의 강력한 경제개혁이 없이는 불가능한 것도 주지의 사실입니다. 외환보유고가 엄청난 일본 중국 대만 한국등 미국정부의 재정적자의 일부분을 지탱해주던 외국 정부도 근본적인 해결책이 없는 미국정부의 경제침체를 막을 수 없는 노릇입니다. 막아주는 역할이 아니라 자칫잘못하면 미국발 경제위기 쓰나미에 전부가 쓸려갈 수 있는 상황이기 때문입니다. 지금 전세계적으로 미국발 금융위기의 전조가 유럽과 아시아쪽으로 모습을 보이기 시작한 지금 과연 한국만이 이러한 위기상황에 맞는 대응책을 가지고 있고 또한 경제적으로 충격을 충분히 흡수할 만한 내성또는 내구성이 존재하느냐 하는 문제입니다.

김성조 교수님께서 금리인상을 해서 미리 면역력을 길러야 한다는 취지의 말씀을 하신 것으로 알고 있습니다. 사실 진보진영에서 금리인상을 말했다는 것 자체가 현재의 위기상황을 가장 극명하게 보여주는 것이 아닌지 싶습니다.

97 년 외환위기는 말 그대로 통화, 즉 유동성의 문제와 선진국과 개도국간의 경제력에 기인한 일방적 "폭행"수준이었다면, 지금의 위기는 원인도 해결책도 누구도 장담못하는 혼돈 그 자체라는데에 더 큰 위험이 있다고 할 수 있습니다. 10년 전에 비해 지금의 경제 시스템은 간단한 정의조차 부정되는 다양성과 복잡한 구조속에서 기형적인 성장 또는 팽창을 했다고 할 수 있습니다.

그 중에 가장 큰 축을 담당하던 달러의 기형적 약세 - 원인은 다양하지만 한가지라고 찍을 수도 없는- 그리고 끝없는 식욕을 자랑하던 미국내 기형적 소비구조의 경제 시스템과 그에 기인한 종속적인 제3세계의 상품시장과 금융시장이 미국과 함께 흔들리면서 경제위기가 촉발되고 있습니다.

그런 가운데 한국내 부동산 시장의 폭락 또는 상승이 과연 현 위기 상황과 연관없이 단독으로 판단되어질 수 있을지 의문이 들지 않을 수 없습니다.

만 일, 미국이 현재의 위기 상황을 극복하기 위해 자국경기를 침체상황으로 규정하고 강도높은 구조조정과 자산버블의 증발을 용인하는 정책으로 경제살리기에 나선다면 즉 재정적자를 감소를 위한 지출을 줄이고 금리인상을 통한 시중유동성을 흡수하고 등등 결국 미국의 부동산의 대폭락은 당연한 결과겠지요.

 미국내 부동산 경기의 경색으로 미국내 소비시장이 경색되고 소비시장의 위축은 수입을 감소시켜 미국의 무역수지 개선에 약간의 도움이 되겠지요. 아무튼 이런 수순으로의 시장이 흘러간다면 한국을 비롯한 대미 수출의존도가 높은 국가들의 무역수지가 나빠지는건 기본일테고 - mb정부가 원하던 수출증대는 어디에서 가능한지 ???- 덕분에 달러의 강세가 유지되는 상황이 온다면 억지로 환율을 원하는 수준대로 묶어두고 싶어하는 우리나라 경제관료들의 노력은 어디서 보상받아야 할지 난감할 뿐이지요. 그런데 달러 강세가 이게 계속적인 기조로 갈 것이냐 아니면 달러가치의 하락을 미국정부에서 그냥 두게 될지 사실 이것이 판단하기 가장 어렵습니다.

 왜냐하면 정권 교체기의 미국이 자국민에게 허리띠를 졸라매라고 할 가능성을 도저히 예측하기 쉽지 않기 때문입니다. 결론은 미국행정부 및 기업들은 서로 손잡고 현재의 위기를 다른쪽으로 전가시킬 궁리를 할 가능성도 있기 때문입니다. 의도적인 제 3국의 금융위기 내지는 에너지 위기, 식량 위기 등 쓸 수있는 모든 방법을 동원해 자국의 피해는 최소화 시키고 남은 죽던지 말던지 할 수 있는 개연성은 얼마든지 있습니다. 그게 가능한건 결국 군사력에 기반한 소위 말하는 수퍼파워가 아직은 한방이 있기 때문이고, 미국자체가 미국을 중심으로 하지 않는 경제체제의 용인을 아직은 꿈도 꾸지 않고 있을테니까요.

이러한 상황속에서 과연 한국의 부동산은 이러한 배경을 완전히 제외시키고 과연 독립적인 수요와 공급의 법칙을 충실히 지켜나갈 수 있을지 궁금하지 않을 수 없습니다. 많은 분들이 걱정하시는 금리 인상 시 결국 부동산 시장의 한파는 피할 수 없지 않겠느냐 과연 그 한파가 폭락을 의미하는 건지 아니면 말그대로 잠시 얼어 붙었다 다시 기지개를 펼 수 있을지에 관한 것으로 생각됩니다. 

일단 환율과 부동산 시장의 관계, 금리와 부동산 시장의 관계, 수요와 공급측면에서의 관계, 마지막으로 정부의 인위적인 부동산 시장 부양정책의 효과, 이 네가지가 어떻게 상호 작용을 할 것인지에 대하여 정확한 분석이 필요할 것 같습니다.

강한 달러의 여파로 원화약세로 수출이 증대되고 물론 수입증가도 당연하겠지만 문제는 강한 달러가 된 배경이 앞서 언급한 경우처럼 미국정부의 의지대로 간 경우 원화 약세에도 불구하고 수출증대효과는 상쇄될 가능성이 크고 더구나 수입가격의 증가로 무역수지적자기조가 유지되는 악순환이 연출된다면 인플레이션 상황을 제어하기 위한 금리인상은 어쩔 수 없이 따라가고 시중 유동성 흡수가 정상적으로 이루어진다면 다행스럽지만 그렇지 않고 정부의 인위적인 부동산경기 부양정책으로 마지막 화려한 불꽃을 보여준다면 상상하기 조차 끔찍할 수 있습니다.

지금까지 언급한것은 최악의 경우 물론 최악이 아닐 수 도 있습니다. 상상하지 못한 최악이 존재할 수 있습니다. 과연 우리나라의 경제정책은 외부위기에 어느정도 대응할 수 있는 대책이 있는지 걱정스러운것이 사실입니다.

만약 국민들에게 "허리띠를 졸라맵시다" 라는 방법외엔 없다고 한다면?

사실 지금의 가장 큰 걱정은 외부의 변화보다 우리정부가 무엇을 생각하고 무엇을 할 수 있을지 예측하지 못하는 불확실성이 우리가 가진 가장 큰 불확실성이고 위기가 아닌가 하는 생각을 지울 수 없습니다.

잘 알지도 못하고 아는대로 느끼는대로 써봤습니다. 각 분야별로 다양한 위기진단과 대응법에 대하여 아고라 분들의 다양한 분석과 진단 기대해봅니다.